Responsabilità del professionista

Quali sono le responsabilità del professionista in caso di mancata in caso di mancata presentazione della pratica di chiusura lavori entro i termini previsti?

ESTENSIONE QUESITO:

La chiusura lavori presso il comune deve essere accompagnata dall'aggiornamento catastale dell'unità oggetto di intervento. Mi trovo nella condizione di non poter procedere alla chiusura lavori in mancanza di aggiornamento catastale, che la proprietà (differente dall'intestatario della pratica/committente) non si sta premurando di eseguire e non sembra intenzionata ad eseguire, nonostante i numerosi solleciti da parte dell'intestatario della pratica. Fermo restando che vi sono 3 anni dall'inizio lavori per depositare la chiusura lavori, vorrei semplicemente capire in previsione del peggiore scenario possibile - ovvero che la proprietà non esegua l'aggiornamento catastale - quali sono le responsabilità del professionista (in qualità di Progettista e Direttore Lavori e Procuratore alla presentazione della pratica per via telematica - in caso di mancata presentazione della pratica di chiusura lavori), nella fattispecie per una SCIA di manutenzione straordinaria regolarmente protocollata presso il comune di Milano.

 

Risposta a cura di Avv. E. Fumagalli, Sportello Diritto Amministrativo

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Alla luce dei contenuti del quesito sottoposto occorre anzitutto fare alcune premesse.

In primo luogo, è bene ricordare che il termine triennale di validità dei titoli abilitativi edilizi concerne esclusivamente il lasso temporale nel quale le opere autorizzate possono essere legittimamente realizzate, in quanto coperte da un titolo.

Alla scadenza di tale termine il titolo abilitativo edilizio decade ex lege, con la conseguenza che tutte le opere assentite, ma non realizzate nel lasso temporale di tre anni, non possono essere eseguite se non previo ottenimento di un nuovo titolo abilitativo, in quanto, ove eseguite, risulterebbero abusive.

In considerazione di quanto sopra, pertanto, la comunicazione di fine lavori ha esclusivamente la finalità di informare l’amministrazione comunale del fatto che le opere assentite mediante un determinato titolo abilitativo sono state effettivamente realizzate e concluse nel termine di validità del titolo stesso, e ciò anche per ragioni legate all’attività di vigilanza che il comune è tenuto ad effettuare in forza dell’articolo 27 del DPR n. 380/2001.

La mancata comunicazione di fine dei lavori, pertanto, non incide sulla legittimità delle opere che sono state effettivamente realizzate in vigenza del titolo abilitativo edilizio ed in conformità a quest’ultimo.

D’altra parte, nel caso di mancata ultimazione delle opere nel termine triennale la comunicazione di fine lavori non può essere presentata (se non nei casi di fine lavori parziali), ma ciò non toglie che quanto realizzato nel termine stesso sia perfettamente assentito.

La comunicazione di fine lavori consiste quindi in un mero adempimento burocratico che peraltro dovrebbe essere effettuato dalla proprietà e non dal professionista.

In secondo luogo, il quesito parla in generale di responsabilità del Progettista, Direttore Lavori e Procuratore, senza specificare se si tratti di responsabilità verso il proprio cliente ovvero di altra tipologia di responsabilità legata all’esercizio della professione in quanto tale.

Per quanto riguarda il primo aspetto, ovvero quello dell’eventuale responsabilità nei confronti del cliente, si entra nel campo della “responsabilità professionale” e quindi ogni valutazione deve necessariamente essere effettuata con riferimento alle singole fattispecie, avendo a riferimento i termini ed i contenuti dell’incarico conferito, nonché le specifiche attività poste in essere e/o non poste in essere dal professionista in ottemperanza all’incarico ricevuto.

Detto ciò ed in via generale, ritengo possa essere assai arduo per un committente poter ascrivere una responsabilità professionale e quindi richiedere il relativo risarcimento, quando il professionista incaricato abbia fornito al proprio cliente ogni informazione relativa alle attività da porre in essere, ponendolo quindi nelle condizioni di assumere le decisioni del caso, o ancora quando, come nella specie, l’impossibilità di dar corso ad un adempimento (la comunicazione di fine lavori) dipenda dalla mancanza di un documento per l’ottenimento del quale deve attivarsi un soggetto diverso non solo dal professionista, ma anche dal committente.

Nel caso oggetto del quesito emerge infatti che il committente sia un soggetto differente dal proprietario dell’immobile, quindi dal soggetto che dovrebbe effettuare la variazione catastale, per cui si tratta di un soggetto che non ha conferito alcun incarico professionale all’architetto.

Per quanto riguarda il secondo aspetto, ovvero una responsabilità in generale del professionista in caso di mancata comunicazione di fine lavori, evidenzio che, secondo quanto mi risulta, la legge non fissa un termine specifico entro il quale debba essere presentata la dichiarazione di fine lavori, né prevede alcuna particolare sanzione per la mancata presentazione della comunicazione stessa.

Dal punto di vista sanzionatorio vi è l’articolo 7-bis del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, il quale in via generale prevede testualmente che “Salvo diversa disposizione di legge, per le violazioni delle disposizioni dei regolamenti comunali e provinciali si applica la sanzione amministrativa pecuniaria da 25 euro a 500 euro”.

Sanzioni per la mancata presentazione della comunicazione di fine lavori potrebbero poi essere contenute nei regolamenti locali: per esempio nel regolamento edilizio di Milano per la mancata comunicazione di fine lavori è prevista una sanzione pecuniaria da € 35 a € 350, anche se non è indicato alcun termine entro il quale la comunicazione dovrebbe essere presentata per non incorrere nella sanzione stessa.

Fermo restando quanto sopra circa la mancanza di un termine entro il quale la comunicazione di fine lavori debba essere presentata, si segnala che l’articolo 42.6 della legge regionale 11 marzo 2005 n. 12, prevede che, seppur per i casi di SCIA alternativa al permesso di costruire, “l’interessato è tenuto a comunicare immediatamente al comune la data di … ultimazione dei lavori, secondo le modalità indicate nel regolamento edilizio”; non si tratta quindi di un termine preciso, ma comunque è una disposizione che lascia intendere che la comunicazione di fine dei lavori non potrebbe essere ritardata oltre un limite di ragionevolezza rispetto all’effettiva fine dei lavori.

L’unico aspetto che potrebbe interessare il professionista, nella propria veste di direttore dei lavori, è quello della conformità di quanto realizzato rispetto al progetto approvato.

Come noto, infatti, in allegato alla comunicazione di fine lavori vi è la dichiarazione del tecnico circa la conformità delle opere realizzate con il progetto approvato e questa dichiarazione dovrebbe segnare il momento in cui il direttore dei lavori perde ogni responsabilità per opere abusive che potrebbero essere realizzate nell’immobile successivamente al completamento degli interventi per i quali era stata svolta l’attività di direzione lavori (per quanto riguarda gli adempimenti che il direttore dei lavori dovrebbe porre in essere per non incorrere nella responsabilità connessa alla realizzazione di opere abusive si rimanda all’articolo 29 del DPR n. 380/2001).

Detto ciò e sotto il profilo squisitamente pratico, il consiglio che si potrebbe dare in caso di committenti “pigri” o di situazioni particolari che impediscano o ritardino l’effettuazione di adempimenti che possano in qualche modo incidere sulla posizione del professionista, è che quest’ultimo ponga sempre in essere l’attività a lui spettante e quindi gestibile in modo autonomo, dandone evidenza scritta ai soggetti interessati, specificando e chiarendo agli stessi le attività da porre in essere e le conseguenze del mancato o ritardato adempimento.

Nel caso di specie, per esempio, potrebbe essere opportuno che il direttore dei lavori scriva ai soggetti interessati:

- inviando la propria dichiarazione per quanto riguarda la conformità dei lavori eseguiti rispetto al titolo;

- dando evidenza del momento in cui i lavori stessi sono stati ultimati e chiarendo che a far tempo da tale momento il suo incarico deve ritenersi ultimato;

- avvisando della necessità di presentate la comunicazione di fine lavori, con l’indicazione della documentazione da allegare alla comunicazione stessa (tra cui la denuncia di variazione catastale) e delle modalità di reperimento della documentazione medesima.

Sempre poi con riferimento alla fattispecie, nulla vieta che il direttore dei lavori invii all’amministrazione comunale in via autonoma la propria dichiarazione circa il fatto che i lavori sono stati ultimati e realizzati in conformità al progetto, lasciando poi che sia la proprietà a completare gli adempimenti di propria competenza.

 

Aggiornata al 23/01/2021