Risposta a cura di team di esperti
Il comma 13-ter dell'art. 119 del Dl 34/2020 dichiara che:
13 -ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
L’articolo consente al soggetto fiscale Condominio di semplificare la procedura di verifica dello stato legittimo sulle parti comuni limitando gli accertamenti del tecnico abilitato alle suddette.
Nel testo della norma - comma 13-ter dell'art. 119 del Dl 34/2020 - si rimanda in maniera esplicita all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Dispositivo dell'art. 9 bis Testo unico edilizia
Fonti → Testo unico edilizia → PARTE I - Attività edilizia → Titolo II - Titoli abilitativi → Capo I - Disposizioni generali
- Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d'ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull'autenticità di tali documenti, informazioni e dati.
1-bis. Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia(1).
In generale si è tenuti a rispettare sempre la norma di grado superiore. Nell’ambito dell’edilizia il nostro riferimento è il Testo Unico per l’edilizia di cui si ricorda anche l’art. 49 che affronta il tema di interventi abusivi e agevolazioni fiscali.
Dispositivo dell'art. 49 bis Testo unico edilizia
- Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
- È fatto obbligo al comune di segnalare all'amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall'ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata di cui all'articolo 24, ovvero dall'annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.
- Il diritto dell'amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune.
- In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa.
Nel vademecum a cura di Enea, relativo al bonus facciate, viene riportata la seguente frase: “Devono essere rispettate, inoltre, le norme nazionali e locali vigenti in materia urbanistica, edilizia, di efficienza energetica e di sicurezza (impianti, ambiente, lavoro).” Affermazione che possiamo estendere ad un qualsiasi titolo abilitativo.
Probabilmente genera confusione il fatto che il comma 13-ter dell'art. 119 del Dl 34/2020 abbia fatto un esplicito rimando al Testo Unico per l'Edilizia e abbia circoscritto l’oggetto di verifica urbanistica- edilizia alle sole parti comuni nei casi specificati nel comma stesso.
L’analisi dello stato legittimo dell’immobile è una condizione necessaria per avviare un qualsiasi titolo abilitativo ai sensi del TU dell’edilizia: prima di intervenire su un edificio bisogna asseverare la coerenza tra lo stato di fatto di un immobile o unità immobiliare con il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione, integrato con gli eventuali titoli successivi. L’articolo 49 sottolinea la necessità di eseguire tale controllo in quanto interventi abusivi non beneficiano di agevolazioni fiscali.
Pertanto la conoscenza dello stato legittimo è fondamentale per ottemperare agli obblighi di legge e per scongiurare l’eventuale perdita dell’incentivo.
Tutti i documenti da produrre per il bonus facciate in caso di interventi influenti dal punto di vista energetico sono esplicitati nel seguente documento, qui disponibile.
Quanto sopra costituisce un ausilio interpretativo che non sostituisce in alcun modo la legislazione né le responsabilità di legge, si raccomanda pertanto di mantenersi scrupolosamente aggiornati sulle continue interpretazioni ed indicazioni normative inerenti l'argomento, emesse dagli Enti preposti.
Aggiornato al 30/03/2021