ESTENSIONE QUESITO
Facendo riferimento alla circolare con chiarimenti interpretativi sull’art. 10 della Legge Semplificazioni relativo alle distanze tra edifici, in particolare sul testo aggiornato dell’art. 2-bis, comma 1-ter, la frase “la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”, vorrei porre il seguente quesito riguardo ad un intervento edilizio di cui mi sto occupando.
Trattasi di opere di ristrutturazione edilizia con demolizioni e ricostruzioni più sopralzo, da eseguirsi su immobile ubicato in zona B, edificato negli anni 50 del secolo scorso, e con distanze preesistenti dai confini inferiori ai 5 metri: il sopralzo può seguire le stesse regole e allinearsi al piano inferiore, oppure necessita di un arretramento al fine di soddisfare il requisito di distanza dal confine pari a 5 metri?
Risposta a cura di Avv. E. Fumagalli, Sportello Diritto Amministrativo
L’articolo 2 bis del DPR n. 380/2001, al comma 1 ter, prevede, per quanto qui interessa, che “In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”.
La stessa norma precisa poi che “Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l'intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”.
L’articolo sopra citato è stato da ultimo modificato dal così detto “decreto semplificazioni”, provvedimento con il quale, al fine di introdurre previsioni volte a rendere in via generale più semplice e rapido l’avvio dell’attività edilizia, sono state apportate significative modifiche al testo unico sull’edilizia.
Con detto decreto è stato sostanzialmente completato il processo di modifica in via estensiva della definizione di ristrutturazione edilizia che oggi, per quanto qui rileva, oggi comprende anche “… gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana …”.
Il Legislatore ha quindi stabilito che, nell’ambito della ristrutturazione, è possibile realizzare un edificio completamente nuovo dal preesistente, senza che vi sia alcuna necessità che il nuovo edificio e quello demolito siano in continuità tra loro per quanto riguarda caratteristiche planivolumetriche ed architettoniche.
Ora, nell’ambito della ristrutturazione edilizia, è stata anche codificata la possibilità di incrementi volumetrici rispetto all’edificio demolito, purché tali incrementi rientrino “nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, … anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.
Tale previsione, pertanto, letta a contrariis, porta a ritenere che la regola generale, anche in conseguenza della modifica normativa da ultimo intervenuta, sia sempre quella secondo cui la demolizione e ricostruzione debba comunque essere effettuata nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente.
È anche a fronte di tale mutato quadro normativo che deve essere letto ed interpretato l’articolo 2 bis sopra richiamato, il quale, come fra breve si vedrà, non è così chiaro come potrebbe sembrare ad una prima lettura.
In primo luogo, non potrà sfuggire che il comma 1 ter opera espresso riferimento agli interventi di “demolizione e ricostruzione di edifici” e non a quelli di ristrutturazione, come definiti dal successivo articolo 3, il che, ad una prima lettura, potrebbe lasciare intendere che la norma possa trovare applicazione in qualsiasi ipotesi di demolizione e ricostruzione, anche quindi al di fuori delle ipotesi di ristrutturazione (così per esempio scrive il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti nella circolare interpretativa del 2 dicembre 2020).
Ad ogni buon conto, il comma 1 ter, nei casi dallo stesso disciplinati, è chiaro nel prevedere che “…la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”.
La regola generale è quindi questa, la ricostruzione è “comunque” consentita nei limiti delle distanze preesistenti (con eccezione delle zone A o quelle ad esse assimilate).
Se il Legislatore si fosse fermato qui, probabilmente i dubbi sarebbero stati pochi (rectius, meno).
Tuttavia, il secondo periodo del comma in esame ha fatto venire meno tutte le possibili certezze che il lettore poteva avere sul significato del primo periodo.
Come visto, infatti, con il secondo periodo il Legislatore ha dato la possibilità di realizzare eventuali nuovi volumi, derivanti da incentivi eventualmente riconosciuti per l'intervento, “… anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”.
A questo punto, pertanto, la domanda viene spontanea: perché la norma si riferisce ancora al concetto di sagoma ed altezza dell’edificio preesistente?
Questi sono infatti parametri cui non viene operato alcun riferimento nel primo periodo del comma in esame e che, stando alla nuova definizione di ristrutturazione, dovrebbero non essere più di alcun rilevo, atteso che il nuovo edificio potrebbe essere ricostruito “con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche”.
Forse, quindi, non è stato un caso che il Legislatore si sia riferito non già agli interventi di ristrutturazione, ma solo quelli di “demolizione e ricostruzione”.
Ma andiamo con ordine.
Anzitutto occorre chiarire che gli eventuali aumenti volumetrici che consentono di ampliare l’edificio mantenendo le distanze preesistenti sono solamente quelli derivanti dall’applicazione di norme “incentivanti” previste per l’intervento di demolizione e ricostruzione, il che lascerebbe escludere che detta possibilità sia riconosciuta in caso di ampliamenti connessi al mero utilizzo dell’indice di piano al fine di portare a saturazione l’ambito di intervento.
Ciò detto e tornando al riferimento alla sagoma ed all’altezza dell’edificio preesistente, onde far sì che la previsione legislativa possa aver un senso, occorre probabilmente rivedere anche l’interpretazione del primo periodo, del quale il secondo periodo costituisce una deroga.
Seguendo questa linea interpretativa, pertanto, il primo periodo del comma 1 ter dell’articolo 2 bis dovrebbe essere letto nel senso che la possibilità di procedere alla ricostruzione nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti trovi applicazione nei casi in cui si proceda alla demolizione e ricostruzione dell’edificio preesistente, ma solamente quando si tratti della ricostruzione entro i limiti di altezza ed estensione delle porzioni di edificio che si trovano a distanza inferiore a quella di legge.
Secondo questa lettura, quindi, non tutti gli interventi di ristrutturazione sarebbero esenti dal rispetto delle distanze di legge in base all’articolo 2 bis, ma lo sarebbero solo quelli che prevedono la ricostruzione, nel limite massimo della preesistenza, delle porzioni del fabbricato che si trovano a distanza inferiore da quelle di legge.
In parziale deroga a tale regola, poi, in forza del secondo periodo del medesimo comma, sarebbe possibile realizzare ampliamenti fuori sagoma e/o oltre l’altezza dell’edificio preesistente in caso di realizzazione di volumetria aggiuntiva in applicazione di norme che prevedono incentivi per tale tipologia di interventi ricostruttivi.
Venendo quindi al caso in esame, sulla base dell’interpretazione di cui sopra e dando per scontato che l’edificio sia stato legittimamente assentito, in forza delle disposizioni normative in esame sarebbe possibile mantenere le distanze preesistenti, inferiori a quelle di legge, qualora:
- si sia di fronte ad un intervento di demolizione con ricostruzione nei limiti sopra indicati;
- la sopraelevazione venga effettuata utilizzando la volumetria assegnata da norme incentivanti previste in relazione all’intervento ricostruttivo progettato.
Aggiornata al 04/01/2021