Risposta a cura di gruppo di esperti
L’art. 49, comma 1 del D.P.R. n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) prevede che "gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”.
Il legislatore, con l’obiettivo di semplificare la procedura del Superbonus 110%, ha integrato l’articolo 119 della Legge 77/2020 introducendo l’articolo 13-ter (Legge 126/2020 di conversione del DL 104/2020) che riporta quanto segue: “ 13 -ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.”
In caso di interventi solo trainanti, si procede come indicato nell’articolo 13 ter verificando lo stato legittimo delle sole parti comuni tra le quali rientra anche la copertura (bene comune necessario, ricompreso tra gli elementi strutturali). Pertanto in caso di difformità sulle parti comuni deve necessariamente provvedere a sanare lo stato legittimo secondo le procedure previste dalla normativa edilizia.
Qualora siano previsti anche interventi trainati si ricorda che il soggetto beneficiario, oltre al condominio, per le specifiche lavorazioni trainate è la persona fisica che detiene l’immobile, pertanto la conformità dello stato legittimo dovrà essere effettuata anche sulla singola unità abitativa.
Si ricorda che l’art. 34 bis del D.P.R. 380/2001, recentemente introdotto dal Decreto Semplificazioni, prevede che:
- “Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo” (primo comma).
- “Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile” (secondo comma);
“Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali” (terzo comma).
Aggiornato al 16/03/2021
Le risposte qui pubblicate sono un servizio di ausilio interpretativo complementare ma in alcun modo sostitutivo agli strumenti normativi vigenti. Ogni quesito verrà sottoposto all’Ente di riferimento per una risposta formale. In attesa del pronunciamento dell’Ente viene pubblicata una “proposta di risposta” formulata da un gruppo di esperti selezionati dall'Ordine, che vi provvede sulla base delle proprie esperienze e campi di competenza, senza che questo possa essere in alcun modo interpretato od utilizzato quale fonte normativa