Risposta a cura di Gruppo di esperti
La questione oggetto del quesito riguarda lo stato legittimo dell’immobile ed è oggi disciplinata dall’articolo 9bis del DPR n. 380/2001.
Il comma 1 bis di tale articolo, così come da ultimo modificato, prevede testualmente che “Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.
Con tale norma, quindi, il Legislatore ha inteso semplificare l’attività di ricostruzione del “film” edilizio che ha riguardato l’edificio o l’unità immobiliare, consentendo di utilizzare solo l’ultimo titolo che abbia interessato l’intero edificio o l’intera unità immobiliare.
Quanto sopra a condizione che l’amministrazione “abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi”.
Posto che si tratta di un presupposto spesso difficile da verificare, sia in termini generali, sia soprattutto in caso di presentazione di DIA o SCIA, sulle quali, come noto, le amministrazioni non si esprimono, e tenuto conto che la conformità dello stato di fatto rispetto ai titoli precedenti costituisce presupposto necessario affinché possano essere realizzate nuove opere, le linee guida pubblicate sul sito del Ministero hanno chiarito che, in caso di DIA o SCIA, la verifica relativa alla legittimità dei titoli pregressi debba intendersi assolta nel caso in cui in sede di presentazione dell’ultimo titolo interessante l’intero edificio o l’intera unità immobiliare siano stati indicati gli estremi degli atti di fabbrica e/o dell’ultimo titolo presentato.
Pur nella consapevolezza che le predette linee guida non abbiano valore giuridico, si ritiene che quella fornita possa essere una lettura coerente e condivisibile della norma in esame.
Nel caso in cui non si rientri nell’ipotesi del comma 1 bis sopra citato, potrebbe essere opportuno verificare se nella specie si possa rientrare nell’ambito delle tolleranze di cui all’art. 34-bis. Qualora ne ricorrano i requisiti, pertanto, potrà essere applicato il comma 3 del medesimo articolo, senza necessità di sanatorie.
Aggiornato al 18/03/2025
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