Quale deve essere ritenuta l’altezza massima degli edifici consentita dallo strumento urbanistico a tali fini?
Risposta a cura dell' Ordine degli Architetti PPC della Provincia di Milano
Ai fini di rispondere al quesito prospettato occorre anzitutto rammentare le norme di riferimento in tema di recupero ai fini abitativi dei volumi sottotetto esistenti.
La Legge Regionale 11 marzo 2005 n. 12, al titolo IV capo I, rubricato “Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti”, alla quale il Regolamento Edilizio di Milano (art. 114) opera rinvio, per quanto qui rileva stabilisce che:
- “Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40, ulteriormente ridotta a metri 2,10 per i comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa” (art. 63.6);
- “Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all’articolo 63, comma 6. Nei casi di deroga all’altezza massima, l’altezza minima abitabile non può essere superiore a metri 1,50. All’interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione deve essere assicurato il rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; in assenza di limiti, l’altezza massima deve intendersi pari all’esistente” (art. 64.1);
- “Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è classificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 27, comma 1, lettera d). Esso non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali secondo quanto disposto dal comma 3…” (art. 64.2)
Dal combinato disposto degli articoli 63 e 64 della Legge Regionale 12/2005, quindi, risulta che, ove sia prevista una modifica delle altezze di colmo, di gronda e/o della linea di pendenza delle falde per procedere al recupero ai fini abitativi dei sottotetti, ciò è consentito esclusivamente ai fini del raggiungimento per ogni singola unità immobiliare dell’altezza media ponderale di metri 2,40.
Sempre in base alla legge regionale poi:
- le modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, con il limite di cui sopra sono consentite solo “per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico”;
- se la soprelevazione comporta deroga all’altezza massima fissata dallo strumento urbanistico, l’altezza minima abitabile non può essere superiore a metri 1,50;
- all’interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione non è mai possibile derogare all’altezza di piano e, in caso di assenza di un limite di altezza, quest’ultima deve intendersi pari all’esistente.
Al di fuori dei casi sopra disciplinati e del reperimento degli spazi per parcheggi, il recupero abitativo dei volumi sottotetto è quindi ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti e adottati.
In base a questo quadro normativo, pertanto, occorre verificare di volta in volta se lo strumento urbanistico comunale applicabile preveda o meno limiti di altezza, operazione questa non sempre agevole, in quanto non è scontato che i piani urbanistici contengano un’indicazione chiara del limite di altezza, espresso in metri o in numeri di piani.
E’ questo il caso del PGT oggi vigente in Comune di Milano.
Tale strumento urbanistico contiene un’indicazione chiara per quanto concerne alcuni edifici (quelli di cui alla lettera e. dell’articolo 18.2 delle NdA del PdR), per i quali l’articolo 19, comma 4, lettera d), delle NdA del PdR prevede che, “… ai fini dell’applicazione dell’art. 64 comma 1 della L.R. 12/2005, l’altezza massima è da intendersi quella esistente eventualmente incrementata di quella strettamente necessaria a consentire il recupero abitativo del sottotetto con altezza media ponderale di m 2,40”.
Dunque, nell’ambito dei NAF e con riferimento alle predette tipologie di edifici, gli interventi di recupero a fini abitativi dei sottotetti possono comportare modifiche delle altezze di colmo, di gronda e/o della linea di pendenza delle falde (ciò non era possibile in forza del previgente PGT).
Per il resto il PGT di Milano non prescrive mai limiti di altezza degli edifici espressi in metri o numero di piani, ma si limita a dettare, per alcuni ambiti, norme di natura morfologica che, in via indiretta, possono avere rilevanza per quanto riguarda l’altezza massima e quindi la possibilità di recuperare il volume sottotetto, nonché le relative modalità.
E’ questo ad esempio il caso degli edifici in cortina, per i quali la norma morfologica prescrive che “…la costruzione in cortina deve arrivare sino alla linea di altezza dell’edificio più basso adiacente alla costruzione; laddove quest’ultimo [NDR: quello adiacente in cortina] fosse più basso rispetto all’altezza esistente è fatto salvo il mantenimento dell’altezza”.
Nel caso dettato dalla norma, pertanto, due potrebbero essere le ipotesi:
(i) il sottotetto da recuperare si trova all’ultimo piano dell’edificio posto ad una quota inferiore rispetto a quello più basso adiacente il medesimo, con conseguente possibilità di recupero del volume sottotetto anche con modifica delle altezze di colmo, di gronda e/o della linea di pendenza delle falde, pur con le limitazioni previste dalla legge;
(ii) il sottotetto da recuperare si trova all’ultimo piano dell’edificio più alto della cortina e quindi il limite fissato dal piano è pari all’altezza esistente: si è visto però che la stessa legge regionale consente di sopraelevare gli edifici di altezza pari a quella massima di piano, prescrivendo quindi la possibilità di derogarvi, purché l’altezza minima abitabile non sia “… superiore a metri 1,50 …”; anche in questo caso, pertanto vi è la possibilità di recupero del volume sottotetto prevedendo la modifica delle altezze di colmo, di gronda e/o della linea di pendenza delle falde, pur con le limitazioni previste dalla legge.
Aggiornato il 24/02/2020