Elementi aggettanti delle facciate, parapetti e davanzali
  1. DIMMI
  2. Disciplina dell'oggetto edilizio
  3. Elementi aggettanti delle facciate, parapetti e davanzali

1. Nella verifica della superficie massima di tettoia realizzabile sui balconi ai sensi dell'art. 74 del Reg. Edilizio devo calcolare anche le porzioni di tettoia aventi profondità minore di 1.50?

Risposta a cura di Avv. E. Fumagalli, Sportello Diritto Amministrativo

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Come di consueto, per rispondere al quesito occorre partire dal dato normativo.

Prendiamo quindi le mosse dall’articolo 74 del Regolamento Edilizio onde chiarirne l’effettiva portata che non pare propriamente in linea con quanto accennato nel quesito.

L’articolo 74 sopra citato, introdotto per meglio disciplinare le modalità attuative del PGT previgente, alla lettera f) prevede che “… in edifici residenziali le tettoie e le pensiline, aperte almeno sul lato più lungo, sono escluse dal computo della s.l.p. ai sensi del secondo periodo dell’art. 4 comma 6 delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole”.

In base a tale norma, pertanto, le tettoie e le pensiline aventi le caratteristiche ivi indicate, non costituiscono mai s.l.p..

La stessa norma precisava poi che, “Qualora la loro superficie superi il 20% della s.l.p. dell’unità immobiliare cui appartengono, o, nel caso siano parti comuni, superi il 20% della superficie coperta (S.c.) dell’immobile, saranno da considerarsi nuove edificazioni ai sensi dell’art. 3, lettera e6) del D.P.R. 380/2001”.

Tale precisazione, tuttavia, non significa che la superficie delle pensiline e/o delle tettorie più grandi fosse da conteggiare in termini di s.l.p., ma più semplicemente che per la loro realizzazione è necessario il rilascio di un permesso di costruire (l’articolo 3, lettera e6, citato subordina infatti all’ottenimento di un permesso di costruire “… gli interventi pertinenziali – ndr: e le tettorie/pensiline lo sono a tutti gli effetti - che le norme tecniche degli strumenti urbanistici … qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale”).

Il nuovo PGT ha quindi apportato diverse modifiche a quelli che erano i parametri del precedente strumento urbanistico generale, con conseguente possibile disallineamento con le disposizioni del RE.

Per quanto qui rileva, il nuovo PGT, dopo avere introdotto il concetto di Superficie Lorda (SL) costituta dalla “… somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio escluse le superfici accessorie”, ha stabilito che costituisce superficie accessoria la “… superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al lordo di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre”.

Tra le superfici accessorie sono quindi state ricomprese le tettoie e le pensiline con profondità superiore a m 1,50; mentre sono state escluse dal computo delle superfici accessorie, utile e lorda, le tettoie e le pensiline aventi profondità uguale o inferiore a m 1,50.

In base al nuovo PGT, pertanto, le pensiline e le tettoie, indipendentemente alla loro profondità, non vengono mai conteggiate nella SL ma, al più, costituiscono superficie accessoria.

Alla luce di tutto quanto sopra, pertanto, non pare che i due strumenti urbanistici dettino una disciplina sostanzialmente differente per quanto concerne le tettoie e le pensiline.

In realtà il nuovo PGT è per certi versi più permissivo in quanto:

-  non contiene più alcuna differenziazione tra le pensiline e tettoie di pertinenza delle residenze e quelle al servizio dei fabbricati con destinazione diversa da quella residenziale (queste ultime erano infatti escluse dal calcolo della slp solo aperte su tre/quattro lati);

-  non contiene più la previsione secondo cui le pensiline e le tettoie di pertinenza delle residenze, per poter essere escluse dal calcolo della SL, devono essere “… aperte almeno sul lato più lungo”.

Stando così le cose, pertanto, è mia opinione che l’articolo 74 del RE possa trovare applicazione almeno nella parte in cui non contrasta con l’articolo 5 delle NdA del PGT, e quindi nella parte in cui prevede l’obbligo del permesso di costruire (o della SCIA alternativa al permesso di costruire) in caso di realizzazione di tettoie e/o pensiline aventi le dimensioni ivi indicate.

Questa peraltro pare essere anche l’impostazione del Comune di Milano che, in una così detta FAQ pubblicata in concomitanza con l’entrata in vigore del nuovo PGT e relativa all’applicabilità o meno dell’articolo 74 per quanto riguarda le superfici accessorie (https://www.comune.milano.it/aree-tematiche/urbanistica-ed-edilizia/pgt-approvato-e-vigente-milano-2030/faq-pgt-approvato-e-vigente-milano-2030), ha chiarito che “… è possibile applicare quanto indicato all’art. 74 esclusivamente qualora lo stesso non sia in contrasto con quanto sopra…”, ovvero con le definizioni ed i parametri contenuti nel nuovo strumento urbanistico, i quali hanno quindi la prevalenza.

 

Aggiornato al 16/03/2020